Le marché de l’investissement en Parcs d’Activités Commerciales

 

1 - Le contexte général

 

Une année 2009 marquée par la morosité et le scepticisme des investisseurs.
Après un premier semestre morose, les doutes des investisseurs persistent pendant
le second semestre. Leurs interrogations sur l’évolution du commerce de périphérie,
qui portaient principalement sur la pression des valeurs locatives à la baisse et sur
une exposition au risque plus élevée suite au changement du seuil d’autorisation
commerciale dans le cadre de la LME, sont toujours d’actualité.
En outre, ce marché souffre d’une certaine inefficience, liée principalement à un
manque de transparence de l’information sur l’évolution des chiffres d’affaires réalisés
par cette typologie de magasins.
Ainsi, l’absence de ces données a eu un impact psychologique fort sur les acteurs
du marché et a ainsi renforcé les inquiétudes des investisseurs principalement
« institutionnels », qui ont décidé tout simplement d’exclure ces produits de leurs
stratégies d’allocation d’actifs sur l’année 2009.

 

2 - Le marché locatif

Une pression à la baisse sur les valeurs locatives.

Avec le ralentissement de la consommation des ménages, la demande d’implantation
des enseignes sur les zones commerciales de périphérie s’est affaiblie, impliquant
ainsi une pression à la baisse sur le marché locatif.

D’une manière générale, les enseignes sont clairement entrées dans une position
attentiste préférant à court terme rationaliser et moderniser leurs parcs existants.
Ce ralentissement du marché des parcs d’activités commerciales s’est fait ressentir,
même si certaines enseignes continuent dans une optique de limitation de coûts, à
privilégier les emplacements en parcs d’activités commerciales.

Les situations sont toutefois très contrastées en fonction des zones commerciales.
Les zones dites « prime » en et en province ont mieux résisté, même
si la barre psychologique des 200€/m2 de loyer annuel est désormais difficilement
atteignable, contrairement aux années passées.

Certaines enseignes se sont inscrites dans un processus de renégociation du loyer
en se prévalant de l’article L145-39, afin d’entamer une révision judiciaire en cours
de bail, en cas d’évolution du loyer de plus de 25 % par rapport au dernier loyer fixé
contractuellement ou judiciairement. Il est néanmoins encore difficile de mesurer
cette pratique.

La pression entre les preneurs et les bailleurs devrait cependant s’atténuer puisque
l’indice du coût de la construction (ICC), indice le plus appliqué en PAC, a atteint 1.498
au deuxième trimestre 2009 après 1.503 au trimestre précédent. L’ICC a ainsi affiché
une baisse en glissement annuel de 4,10 %, après une hausse de 0,40 % au premier
trimestre 2009.

D’une manière générale, les loyers constatés dans les parcs d’activités commerciales
diffèrent sensiblement en fonction de la qualité de la zone commerciale, de sa
localisation, de la présence ou non d’une locomotive alimentaire :

• Les zones commerciales dites « prime » parisiennes (Patte d’Oie d’Herblay, Sainte-
Geneviève des Bois, Plaisir, etc.) ou de province (Plan de Campagne, Barentin,
etc.) sont encore plébiscitées par les enseignes. Néanmoins, les négociations ont
démontré que le seuil de tolérance des locataires se situe désormais en-dessous
des 200€/m2/ht/hc. Désormais, la fourchette des loyers se situe en moyenne entre
160 et 200 €/m2.

 

 

• Les zones commerciales bénéficiant d’une attraction plus intercommunale

affichent désormais des loyers compris entre 110 € et 160 €/m2.

• Les loyers pratiqués dans les zones commerciales secondaires, notamment en
province, ont désormais du mal à dépasser les 100 €/m2. La fourchette des loyers se
situe en moyenne entre 80 € et 110 €/m2.

 

3 - Le volume d’investissement

Le marché de l’investissement en PAC en chute libre.

Il s’agit du segment de l’immobilier de commerce qui a été le plus impacté en 2009.
La frilosité des investisseurs a crispé le marché des transactions. Ainsi, le volume
des engagements a enregistré une nouvelle baisse significative pour la deuxième
année consécutive. En effet, après avoir chuté de 50 % entre 2007 et 2008, le volume
d’investissement a enregistré une nouvelle baisse de 45 % pour atteindre péniblement
environ 190 M€ en 2009.
Le volume des engagements réalisés lors du second semestre a atteint environ
140 M€, soit 75 % du volume total en 2009.

 

 

Néanmoins, les signes de reprise ressentis en immobilier d’entreprise depuis l’été
n’ont pas été suffisants. La liquidité s’est ainsi fortement détériorée, avec un niveau
d’engagements inférieur à celui enregistré en 2005, période à laquelle ce marché
s’inscrivait dans la phase de « naissance » en termes de cycle de vie.
D’une manière générale, le marché a été caractérisé en 2009 par :
• Un rythme légèrement plus soutenu sur le second semestre (75 % des engagements)
mais insuffisant pour soutenir la liquidité ;
• Une défiance totale des investisseurs institutionnels envers cette typologie
de produits et un retour des investisseurs privés avec toutefois des capacités
d’investissement plus limitées ;
• Une tendance à la baisse du montant moyen par transaction ; le montant moyen
par transaction sur les NPAC atteint désormais 12 M€ en 2009, contre 14 M€ en
2008. A titre informatif, il était de 40 M€ en 2006 et de 29 M€ en 2007. Hormis la
transaction de Claye-Souilly, le montant des autres transactions est relativement
faible. Seulement 3 transactions ont affiché un volume d’investissement supérieur
ou égal à 20 M€;
• Une offre abondante de produits sur le marché notamment lors du premier
semestre ;
• L’anticipation de la baisse des valeurs locatives dans l’élaboration du prix de vente
proposée par les acheteurs potentiels.

 

 

4 - La typologie des acteurs

Un marché délaissé par les investisseurs institutionnels et étrangers.
L’année 2009 a bel et bien confirmé le retrait des investisseurs étrangers sur le marché
des parcs d’activités commerciales. A l’exception de Proudreed et de la Foncière
Aurora, qui ont démontré un réel intérêt envers cette typologie d’actif, les investisseurs
étrangers ont totalement délaissé ce segment.

 

 

 

La Foncière Aurora (fonds institutionnel européen domicilié en Belgique) a été le
seul acteur important, qui a permis d’améliorer légèrement la liquidité des PAC au
cours des deux derniers trimestres. En se portant acquéreur de trois nouveaux parcs
d’activités commerciales (NPAC) pour près de 80 M€, cette foncière a réalisé 42 % des
montants investis sur ce marché.
Les acteurs français ont donc concrétisé la plupart des transactions (88 %), représentant
55 % des volumes investis. Il s’agit essentiellement d’investisseurs français privés ou
OPCI/SCPI.

 

 

 

5 - LES TAUX DE RENDEMENT

Des taux de rendement toujours en hausse.

Le taux de rendement moyen pondéré pour les NPAC a affiché une hausse moyenne de
l’ordre de 120 points de base, en passant de 6,5 % en 2008 à 7,7 % en 2009.
Ainsi, la volatilité des taux se poursuit. Les taux de rendement sur les produits « prime »
se sont ainsi dégradés d’environ 100 points de base sur une année pour atteindre des
taux aux alentours de 7 %, contre 6 / 6,25 % en 2008. La remontée des taux a été plus
significative lors du premier semestre. Néanmoins, hormis l’acquisition réalisée par la
SCPI Fructifrance (gérée par NAMI) à Chambly, aucune transaction en PAC n’a affiché
un taux de rendement inférieur à 7,25 %. Les dernières transactions pour des produits
structurés ont même fait apparaître des taux compris entre 7,25 % et 8 %.
La prime de risque appliquée pour les investisseurs est désormais supérieure de 350-
400 points de base à l’OAT 10 ans, pour des produits dits NPAC.
Sur les moyennes surfaces spécialisées, la volatilité est plus significative. Le taux de
rendement moyen pondéré a augmenté de 150 points de base minimum par rapport à
2008 et avoisine désormais les 8 %.

 

 

 

 6 - LES PRINCIPALES TRANSACTIONS

Les principales transactions en 2009 sont :
• Ciloger a acquis un NPAC sur la commune de Bourges (18) sur la base d’un prix
brut de 6,7 M€ et d’un taux de rendement initial net de 7,25 %. Cet ensemble de
6 000 m2 accueille des enseignes comme Jysk, Interior’s, Boulanger et Mondial
Moquette.
• SCPI Fructifrance a acquis à Chambly (95) un NPAC de 5 300 m2 intégré dans un
parc d’activités commerciales et accueillant des enseignes telles que Maison de la
Literie, Fabio Lucci, Optical Center, Maxi Toys, etc. La transaction a été signée sur la
base d’un prix brut de 7,3 M€ et d’un taux de rendement initial net de 7,25 %.
• Foncière Aurora a acquis le parc d’activités commerciales « les Rives de l’Aa », à
Saint-Omer (62) à proximité du centre commercial Auchan. Cet ensemble développe
une surface commerciale de plus de 16 000 m² et regroupe 15 cellules louées à
des enseignes nationales. La transaction a été réalisée sur la base d’un prix brut
d’environ 22 M€ et d’un taux de rendement avoisinant les 7,5 %.
• Foncière Aurora a acquis pour environ 20 M€ le NPAC « Cap Malo » d’environ
9 000 m2, situé sur la commune de Mélesse (35) et contenant 18 cellules commerciales
dont Alinéa, Aubert, Cache-Cache, Esprit, Casa, etc. Le taux de rendement initial net
ressort à environ 8 %.
• Foncière Aurora a acquis, sur la commune de Claye-Souilly (77), un NPAC
accueillant des enseignes comme La Halle Ô Chaussures, Casa, Boulanger, Adidas,
etc. sur la base d’un prix brut de 38 M€ et d’un taux de rendement initial net
légèrement inférieur à 8 %.
• SCPI Seine Invest a acquis un parc d’activités commerciales sur la commune de
Coignières (78) sur la base d’un prix brut de 7,9 M€ et d’un taux initial net de 8,20 %.
Cet ensemble comprend une surface de 4 626 m2 de vente et accueille des enseignes
comme Electro Depot, Giga Store, Ed et Castorama.
• Proudreed a acquis un NPAC sur la zone de Coulommiers (77) pour un montant de
6 M€ environ. Cet ensemble de 5 800 m2 accueille des enseignes telles que Norauto,
Bureau Vallée et Chantemurs.