Le Marché de l'immobilier de commerce
L’année 2008 a été marquée par un fort attentisme des investisseurs générant ainsi un effondrement des volumes d’investissement en immobilier de commerce.
Le premier semestre 2008 a été marqué par un net ralentissement des volumes investis, subissant l’impact à retardement de la crise financière mondiale. La dynamique de 2007 fut en effet brutalement freinée par le durcissement des conditions d’octroi du crédit, contraignant les acteurs les plus endettés à maintenir une position attentiste.
Les évènements de septembre 2008 (annonce de la faillite de Lehman Brothers) ont accentué les doutes chez les investisseurs de la place quant à la stratégie à adopter en matière d’acquisition. Certains, encore actifs lors du premier semestre, ont ainsi décidé de suspendre leurs positions durant plusieurs mois, en attendant des horizons plus clairs et surtout l’évolution des valeurs à la fin de l’année.
Les baisses successives des taux directeurs décidées par La Banque Centrale Européenne, ramenant son principal taux directeur à 2,5 %, niveau jamais observé depuis mars 2006, n’ont pas permis d’améliorer les conditions du marché.
Évolution des volumes investis en immobilier de commerce (en Mds€)
(Source : RCG)
Après une année 2007 exceptionnelle, le marché de l’immobilier de commerce a vu sa liquidité s’effondrer. Le volume d’investissement, tous types de commerce confondus, a chuté à
1,4 Mds € en 2008 contre 5,3 Mds € en 2007.
Après avoir représenté 18 % de l’investissement total en immobilier d’entreprise en 2007, la part des investissements en immobilier commercial est en baisse et atteint désormais 11 % en 2008, soit le même niveau qu’en 2006.
Tous les segments de l’immobilier de commerce ont été touchés et plus particulièrement celui de l’externalisation des enseignes, qui a subi une chute significative des volumes moyens par transaction.
Répartition des volumes investis par catégorie d’actifs
(Source : RCG)
Ainsi, la crise a modifié d’une manière substantielle la donne du marché :
•les produits dont la taille est supérieure à 100 M€ ne sont plus liquides et ne trouvent pas acquéreur compte tenu de l’accès difficile à la dette ;
•certaines consultations de vente n’ont pas trouvé d’issue favorable ;
•la prime de portefeuille n’est plus appliquée ; les portefeuilles souffrent désormais d’une décote en termes d’évaluation ;
•les durées de négociation se sont fortement allongées ;
•les acteurs utilisant l’endettement comme effet de levier ne sont plus actifs ;
•les acteurs optent désormais pour une position attentiste s’interrogeant sur l’évolution des prix sur le court terme ;
•les acteurs dotés de fonds propres adoptent une attitude opportuniste, préférant attendre la « bonne affaire » ;
•les propriétaires qui doivent respecter les covenants et certains ratios imposés par les banques tel que le niveau de la dette par rapport à la valorisation des actifs (« loan to value ») pourraient être susceptibles d’arbitrer dès 2009, suite à l’augmentation des taux de capitalisation par les experts ;
•les taux de rendement ont été impactés et ont enregistré une hausse plus ou moins forte en fonction de chaque segment de l’immobilier.
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