À voir également
Les magasins et lieux de vente sont très impactés (MAG1 à MAG7 du formulaire de déclaration n°6660 joint), de même que les parcs de stationnement (DEP3 et DEP4 du formulaire n°6660).
Dans un département, des augmentations ont été relevées pour :
Quelques diminutions pour :
Sur un autre département, les élus envisageraient que la taxe foncière des commerces soit augmentée progressivement pour un triplement au bout de 5 ans.
Contenu de la réforme
La valeur locative d’un local professionnel est dorénavant déterminée en fonction de l’état réel et représentatif du marché locatif.
La nouvelle valeur locative est calculée à partir d’une grille tarifaire qui tient compte de :
Les locaux à usage professionnel ou commercial sont classés dans une nomenclature établie en sous-groupes, en fonction de leur nature ou leur destination (par exemple, magasins et lieux de vente), eux-mêmes divisés en catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques (magasins de grande surface par exemple).
À partir de 2017, les valeurs locatives seront actualisées chaque année par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP), chargées de délimiter les secteurs géographiques locatifs, de fixer les tarifs au mètre carré de chaque catégorie, de classer les locaux et de décider de l’application de coefficients de localisation.
Un local à usage professionnel doit être classé dans une seule catégorie, sur une totalité de 39, même s’il est utilisé pour plusieurs activités différentes.
La catégorie choisie doit être déterminée en fonction de l’activité principale exercée dans le local. En cas de poly-activités, la catégorie à retenir est celle qui occupe la plus grande surface.
Si le local est vacant au 1er janvier de l’année d’actualisation, la catégorie doit correspondre à la dernière affectation connue.
La nouvelle valeur locative est calculée en appliquant un tarif au m² (différent selon la catégorie de classification du local) à la surface pondérée du local :
| Formule de calcul de la valeur locative des locaux professionnels | |
| Valeur locative des locaux professionnels (VLP) | Surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation |
| Surface pondérée du local | Déterminée à partir de la superficie des différentes parties : superficie mesurée au sol, entre murs ou séparations, et arrondie au m² inférieur.Tient compte de l’affectation et de l’utilisation des différentes parties d’un local. |
| Tarif de la catégorie | Correspond à la catégorie du local à évaluer. Figure dans la grille tarifaire du secteur d’évaluation. |
| Coefficient de localisation | Tient compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation, à la hausse ou à la baisse. |
La surface pondérée du local permet de tenir compte de l’affectation et de l’utilisation des différentes parties d’un local, dans le cas où la superficie d’un local ne peut être affectée dans sa totalité à une activité donnée. L’arrière-boutique d’un local commercial, utilisée pour le stockage des marchandises, n’a pas la même valeur que la partie principale dédiée à l’accueil de la clientèle. La superficie de cette partie est alors réduite par application d’un coefficient : 0,5 pour une partie couverte ou 0,2 pour une partie non couverte.
Les informations nécessaires à l’établissement des nouvelles modalités d’évaluation sont collectées auprès des propriétaires.
Ces informations, une fois traitées seront soumises à la concertation au sein des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) et des commissions départementales des valeurs locatives des impôts directs locaux.
Ces deux commissions seront composées de représentants des collectivités locales et des EPCI, des contribuables, de l’administration fiscale (dont les voix seront uniquement consultatives) et, pour la commission départementale des valeurs locatives des impôts directs locaux, du président du tribunal administratif.
Les CDVLLP auront pour principale tâche de définir les secteurs d’évaluation ainsi que les tarifs par catégorie de locaux.
Les commissions départementales des valeurs locatives des impôts directs locaux seront quant à elles compétentes en matière de différends survenus entre la première commission et les commissions communales et intercommunales des impôts locaux.
Que doit déclarer le propriétaire d’un local commercial ?
Afin de permettre la mise à jour de la valeur locative des locaux concernés, le propriétaire de locaux professionnels et commerciaux doit déclarer :
Il doit déposer la déclaration cerfa 14284*03 – n°6660-REV auprès du service des impôts dont les locaux dépendent, dans les 90 jours (soit 3 mois).
Si le local est à usage mixte comprenant une partie habitation et une partie professionnelle (profession libérale exerçant à domicile par exemple), seule la partie professionnelle affectée à l’exercice de l’activité doit être comprise dans la déclaration.
Le loyer à déclarer est le montant annuel hors charges (taxe foncière, assurance…), hors pas-de-porte et hors taxes (TVA, taxe foncière…), dû pour l’année entière, tel qu’il est prévu dans le contrat de bail. Il doit correspondre au seul local nu, sans tenir compte des équipements qui pourraient être loués avec les murs.
L’absence de déclaration dans les délais est sanctionnée d’une amende de 150 €, les omissions ou inexactitudes qui y sont constatées d’une amende de 15 €. Le total des amendes applicables par déclaration est compris entre 60 € et 150 €.
La déclaration doit être accompagnée de la déclaration cerfa 12161*03 – n°6660-CBD qui permet le calcul de la valeur locative selon le système d’évaluation encore en vigueur jusqu’en 2016. L’actualisation annuelle des valeurs, qui concerne la totalité des locaux professionnels recensés dans la documentation cadastrale, débutera à compter des impositions établies en 2016.
Services en ligne et formulaires
Expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels dans cinq départements
L’expérimentation menée en 2011 dans l’Hérault, le Pas-de-Calais, le Bas-Rhin, Paris et la Haute-Vienne a révélé des risques de transferts de charges entre contribuables et des disparités fortes d’évolution pour un même type de local entre zones géographiques.
Des adaptations ont été apportées avant de généraliser le dispositif à tous les locaux professionnels :
– exclusion des locaux industriels du champ d’application du coefficient de neutralisation ;
– extension du coefficient de neutralisation à la taxe d’habitation et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
– institution d’un lissage des écarts, à la hausse comme à la baisse, de cotisations des impôts établis au titre des années 2015 à 2018, le principe étant que les baisses de cotisations soient contrebalancées par les hausses individuelles équivalentes en volume, la révision devant s’effectuer à produit quasi-constant pour les collectivités territoriales.
