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Les contraintes réglementaires s’accumulent ces dernières semaines. Qu’elles soient prises durant la période estivale ou sans concertation, elles obligent les acteurs du secteur à devoir se battre sur tous les fronts.
Projet le plus ancien, le décret dit « tertiaire » crée des obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire. Malgré les nombreuses actions du CNCC (réponse à la consultation, note au Conseil d’Etat, rendez-vous avec la DHUP et le cabinet de la ministre, les problématiques demeurent. Ce décret inadapté à la typologie des centres commerciaux (problèmes de responsabilités de périmètre, trajectoire de réduction irréalisable) a fait l’objet de concertation purement formelle dont le projet final n’a absolument pas tenu compte. Ainsi, ce décret devrait paraître en l’état et contraindre les opérateurs à des obligations inapplicables. Le CNCC continuera à se mobiliser et n’exclut pas une action contentieuse.
Paru le 13 juillet dernier, le décret relatif aux bornes de recharge électrique et stationnement de vélos porte des obligations une fois de plus absurdes. Le texte prévoit l’obligation d’installer un ou plusieurs circuits électriques spécialisés pour la recharge des véhicules électriques ou hybrides, et ce afin que 10% ou 5% des places de stationnement, suivant que la capacité du parc excède ou non 40 places, puissent accueillir un point de recharge permettant une facturation individuelle de la consommation électrique. Il est précisé que ces points de recharge doivent être d’une puissance nominale unitaire de 22kW.
Ainsi, au-delà du fait que cette obligation ne correspond pas à la réalité du parc automobile électrique, il faudra repenser le dimensionnement des installations. Par ailleurs, le texte prévoit également d’installer un espace réservé au stationnement des vélos à l’intérieur du bâtiment ou à l’extérieur (à condition, dans ce dernier cas, que cet espace soit couvert et situé sur la même unité foncière), et ce afin d’offrir un nombre de places dédiées aux vélos correspondant à 10% de l’effectif de la clientèle et des salariés accueillis simultanément.
Le CNCC a mené des actions conjointes avec le CdCF, la FCD, la FMB et Perifem auprès de la DHUP et du cabinet de Ségolène Royal. Un accord semble se dégager afin d’une part de réduire la puissance nécessaire à installer « dimensionné a minima pour permettre l’installation ultérieure de points de recharge d’une puissance nominale unitaire entre 7,4 kW et 22kW » et d’autre part d’adapter le parc de stationnement de vélos à la capacité des parcs de stationnement.
Un décret paru il y a quelques semaines sur l’individualisation des frais de chauffage obligeant à installer des compteurs individuels. Les centres commerciaux sont assujettis à cette mesure alors même que la surface de référence indiquée est la surface habitable. Seule possibilité d’exclusion du champ d’application : les installations du type boucle tempérée servant à alimenter les pompes à chaleur des preneurs. Une fois de plus, l’absence de concertation préalable conduit à produire des décrets et à assujettir des acteurs alors même que les dispositions contenues sont inapplicables.
Un décret du 31 août relatif à l’étude préalable et aux mesures de compensation précise les cas et conditions de réalisation de l’étude préalable qui doit être réalisée par le maître d’ouvrage d’un projet de travaux, d’ouvrages ou d’aménagements susceptible d’avoir des conséquences négatives importantes sur l’économie agricole. Cette étude comporte notamment les mesures envisagées par le maître d’ouvrage pour éviter et réduire les effets négatifs notables du projet ainsi que des mesures de compensation permettant de consolider l’économie agricole du territoire.
La révision des valeurs locatives, reportée une première fois en 2015, entrera en application en 2017. Les modifications substantielles et les hausses conséquentes ont incité le CNCC et des acteurs tels que l’UCV à se mobiliser sur cette question. Ainsi, des amendements de report ont été déposés dans le cadre du projet de loi de finances.
Pour conclure sur une bonne nouvelle, à la suite des nombreux échanges entre le CNCC, l’administration et le cabinet de Martine Pinville, un projet de décret permettant l’alignement des durées de validité des AEC et PC a été soumis au Conseil d’Etat. Le CNCC continue à se mobiliser pour que ce décret paraisse avant la fin de l’année 2016.
Le débat sur la compétence du juge pour fixer le loyer minimum garanti d’un bail prévoyant une clause de loyer binaire avec un loyer minimum et un loyer additionnel sur le chiffre d’affaires a connu un nouveau rebondissement. A la suite de la censure de deux arrêts de cours d’appel se déclarant incompétents, la Cour de cassation a tranché le débat de manière définitive.
La fixation du loyer relève-t-elle de la seule convention des parties et donc incompatible avec le statut des baux commerciaux et la compétence du juge des loyers commerciaux ? C’est la question à laquelle devait répondre la cour de cassation. Les cours d’appel avaient indiqué que le juge de loyers commerciaux devait appliquer les critères du code de commerce sans la prise en compte d’éléments étrangers tel un pourcentage sur le chiffre d’affaires. Dans son arrêt, la cour de cassation estime que ces clauses traduisent la volonté des parties et n’interdisent pas de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement.
Le juge tient alors ses pouvoirs du contrat régularisé par les parties. Néanmoins, le juge devra apprécier la valeur locative des locaux en fonction de l’existence de loyer binaire.
Vous pouvez retrouver l’intégralité de l’arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr
Le 19 novembre, la cour de cassation a requalifié un contrat de prestation de services en bail commercial aux motifs suivants :
• Les clauses de mobilité et de durée qui permettaient au bailleur de faire obstacle à la stabilité du local et de réduire sa superficie alors que le local, livré brut de décoffrage, avait été aménagé par le locataire avaient été stipulées dans le but de contourner le statut des baux commerciaux et que le contrat de prestation de services présentait toutes les caractéristiques du bail commercial.
• Le preneur avait démontré qu’il disposait d’une clientèle propre, qu’il assumait seul les risques de son exploitation, qu’il disposait de son propre personnel, qu’il bénéficiait d’un service de caisse et payait ses charges, éléments caractéristiques des baux commerciaux.
Vous pouvez retrouver l’intégralité de l’arrêt: https://www.legifrance.gouv.fr
