Nouveau combat pour les foncières commerciales : regagner la confiance des marchés financiers

Le cours des actions des foncières commerciales est au plus bas. Même si la situation est probablement temporaire, c’est un signal de danger fort pour l’industrie des centres commerciaux dans son ensemble. En comprendre les motifs permet d’envisager les réponses possibles : elles ne sont pas nouvelles, mais elles sont de plus en plus urgentes.

Les titres d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW), même après l’annonce de la recapitalisation du groupe, ont perdu plus de 70 % de leur valeur depuis le 1er janvier de cette année, ceux de Klépierre 60 %. Au Royaume-Uni, le coronavirus a eu raison du leader Intu qui, déjà fragilisé par le poids de sa dette, a vu sa cotation boursière passer en six mois de 5 Mds£ à 24 M£.

Risque systémique

La plupart des foncières européennes cotées sont touchées par des pertes de valeur en bourse significatives. La défiance des investisseurs, quand elle atteint de tels niveaux, semble pour le moins irréaliste. Le problème, c’est que, réaliste ou pas, ce sentiment peut être lourd de conséquences, conduisant à des faillites inattendues ou à un réajustement brutal des valeurs pour l’ensemble de l’industrie des centres commerciaux.

Ces valorisations ne sont pour le moment que celles de la bourse et des marchés financiers, mais elles ne seront pas sans impact sur les volumes et les prix des transactions du marché. Elles font ainsi peser un risque sur l’ensemble de l’immobilier commercial et de la distribution : qu’elles soient retenues comme référence et c’est la modernisation générale de ces deux secteurs qui sera empêchée ou considérablement ralentie.

Cela étant dit, il faut bien admettre que l’attitude des investisseurs n’est pas totalement dénuée de fondement.

Une part de vérité

D’abord, les revenus des foncières dépendent de ceux du commerce qui est l’une des grandes victimes de la crise sanitaire. Ils doivent beaucoup au textile en particulier, qui est face à de profondes restructurations. Par delà la question du recouvrement ou non des impayés de la période de confinement — même si certaines foncières ont été plus promptes que d’autres à trouver un terrain d’entente avec leurs locataires – l’incertitude reste grande quant au niveau des loyers à venir.

Ces déboires viennent toucher une industrie qui, à partir des années 2000, a peut-être trop misé sur le levier financier pour assurer la création de valeur, au détriment d’une gestion plus proche du terrain, qui aurait permis un ajustement plus précoce aux mutations du commerce.

Un déficit d’image handicapant

Ils viennent aussi accabler un secteur en déficit d’image. On entend chaque jour la caisse de résonance médiatique vilipender la « France moche » des périphéries-qui-tuent-les-centres-villes, condamner les grands projets commerciaux qui ne serviraient que les intérêts des foncières, ou encore prophétiser la victoire par KO de l’e-commerce sur le magasin. Le rôle majeur des centres commerciaux dans la vie quotidienne des Français, en revanche, fait rarement la une des journaux. 

Le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) ne manque pourtant ni d’arguments, ni de réactivité, ni de pugnacité pour les défendre, mais il se bat avec des moyens limités dans un environnement au mieux indifférent, au pire hostile aux centres commerciaux.

 

Point de vue de Point de vue de Jérôme Le Grelle, CBRE France, paru dans Business Immo le 28/09/2020.

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